我们认为，今年荷兰的商业房地产需求有进一步复苏的可能。但是，持续的经济不确定性意味着，在建筑预测上需要保持一些谨慎。不能排除长期利率可能比预期上升，这将对投资者需求造成压力。

商业房地产市场的投资需求正在回升

我们看到2024年商业房地产市场的全面复苏，标志着租赁住房、物流房地产、办公楼和零售等领域的投资量比去年有了更高的增长。除了交易数量增加外，商业房地产市场的价格也趋于稳定。

预计2025年会有进一步复苏

我们预计到2025年，荷兰的商业房地产投资活动将进一步回暖。这主要有三个因素：

价格下跌带来了更高的回报：由于2022年利率的急剧上升，商业房地产的平均价格到2023年底下降了约13%。与此同时，在大多数情况下，租金上涨与通胀保持同步。由于这两个因素，2022年和2023年预期的投资回报率有所上升。   经济增长：预计荷兰经济在今年将增长1.6%。这对商业房地产的用户需求有积极影响，有助于限制持续空置的风险，并为进一步的租金增长提供更多空间。   更稳定的利率：与2022年相比，部分决定融资成本的IRS互换利率在过去几年显示出更稳定的趋势。利率的更稳定趋势有助于降低房地产投资者的风险感知。此外，自2023年第三季度达到峰值以来，五年期IRS互换利率大约下降了90-100个基点。所有这些因素都促进了投资者的更积极情绪。

预计长期资本市场利率在2025年会小幅上升

展望未来，我们预计10年期资本市场利率在今年将上升约30个基点，五年期IRS互换利率将上升约15个基点。主要驱动因素是欧洲央行资产购买计划的逐步退出，以及美国增长和通胀预期的上升。对于短期资本市场利率，我们预计仍有小幅下调的空间，因为我们预计欧洲央行将进一步将政策利率降低至1.75%。

预计利率会再次略微上升

五年期IRS互换利率的发展。

来源：Macrobond，ING

更高的利率不能完全排除

由于未来的不确定性，商业房地产市场的融资利率可能会有不同于预期的发展；例如，如果地缘政治风险开始上升，或者美国总统唐纳德·特朗普的政策结果与预期不同。尽管根据我们的基线场景，出现高于预期的利率的情况似乎可能性不大，但我们无法完全排除这一风险，这可能会减缓房地产投资者的需求。

更高的融资利率不能排除

可能导致商业房地产市场融资利率高于预期的基线场景的偏差

来源：ING研究